Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: налог

В связи со стремительным ростом потребности в собственном месте под солнцем, строительные компании всё больше и больше выступают в качестве застройщиков или девелоперов, заманивая потенциальных покупателей недвижимости низкими процентными ставками, стоимостью за один квадратный метр и возможностью платить в рассрочку, но с одним условием – свою долю придётся подождать. Законодатель допускает, что дольщик вправе переуступить свои права другому человеку. Однако стоит учитывать, что одному из участников сделки придётся заплатить налог при переуступке прав по договору долевого участия.

Сделка: начало

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: налог

Долевое строительство позволяет за меньшие вложения получить квартиру, но с небольшими оговорками – сроки и риски. Однако существует ещё одна возможность стать правообладателем долевого имущества – переуступка прав или договор цессии.

Соглашение заключается между двумя лицами:

  • первое – продавец, им может выступать как юридическое, так и физическое лицо, которое продаёт свои права на недвижимость по ДДУ;
  • второе – физическое либо юридическое лицо, которое желает приобрести права на жилье путём переуступки прав и обязательств по ДДУ на недвижимость с письменного (обязательного) согласия застройщика (строительной компании) о смене должника.

Как правило, только две стороны присутствуют в договоре переуступки.

С одной стороны, все хорошо, но с другой – возникают два закономерных вопроса: нужно ли платить установленный налог при продаже квартиры по переуступке ДДУ, так как этот процесс является не чем иным, как куплей-продажей, по итогам которой один получает имущество, а другой – прибыль с продажи. И другой вопрос: каков налог с продажи квартиры, купленной по ДДУ, так как по налоговому законодательству за такие сделки тоже нужно платить государству. Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве – сделка, требующая регистрации и проведения других юридических действий.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: налогОдним из требований к участникам или сторонам сделки, как и писалось ранее, является получение согласия от застройщика на смену лиц в обязательстве. Это первостепенно, так как любые другие действия без должного документа не будут иметь юридической силы. Далее идёт процесс переговоров по сумме, немаловажный аспект для всех сторон – продавца, покупателя и налоговой службы, условиям передачи прав и обязательств.

Особенностью же суммы договора должно служить условие фактической оплаты непосредственному застройщику на момент переуступки.

Если сумма не была полностью выплачена по ДДУ или отсутствует сам факт оплаты, у будущего покупателя возникнет обязательство по уплате требуемой суммы застройщику-девелоперу.

В связи с этим всегда необходимо требовать квитанции или чеки о произведённых выплатах, чтобы не понести ненужные расходы.

В случае если ДДУ оформлялся через ипотечную программу, продавцу потребуется представить банковской организации все документы покупателя, доказывающие финансовую состоятельность последнего. В противном случае весь процесс может застопориться на банке второго уровня.

Немаловажным требованием и, параллельно, преимуществом будет являться законность будущего контракта, так как он должен заключаться в рамках гражданского законодательства (ст. ст.

388 – 390 ГК и ФЗ № 214-ФЗ).

Соблюдение всех норм и правил обеспечивает незыблемость прав будущего собственника, а также гарантию сохранности сделки для продавца, не говоря уже о спокойствии государственных контролирующих органов.

При подписании договора цессий необходимо точно знать – нужно ли платить налог при продаже квартиры по переуступке ДДУ, и кто его должен заплатить?

Налогообложение: только практика, только реал

Для примера стоит рассмотреть самый простой случай из жизни налоговиков: покупатель приходится близким родственником продавцу (например, супруги, дети, родители, внуки, дедушки и бабушки).

При нотариальном оформлении договора купли-продажи, с приложением подтверждающих документов (о родстве), по закону обязательство по налогам ни у одной из сторон не возникает.

Однако необходимо учесть, банковская хладнокровная «машина» откажет в предоставлении кредитной линии покупателю ввиду прямого родства.

Второй случай из практики: если по переуступке сумма продажи не превышает первоначальный размер стоимости по ДДУ, или простым языком, за сколько купили, за столько и продали, налог по цессии оплачивается только продавцом на основании статьи 208 Налогового кодекса РФ: 13% для резидентов (граждан) и 30% – нерезидентам (иностранцам).

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: налогПри этом НДФЛ можно снизить, тем самым получить налоговый вычет в рамках законодательства. Для этого необходимо обратиться в местный налоговый департамент до 30 апреля года, следующего за отчётным, то есть, когда права по ДДУ на собственность были проданы и/или переуступлены, сдать декларацию установленного образца – 3-НДФЛ. При данном раскладе ситуации покупатель никакие обязательные взносы в бюджет, а также налоги не платит: это прерогатива продавца.

Третий вариант развития событий: продавец собирается получить доход с продажи своих прав по ДДУ.

В данном ключе налог по переуступке прав по договору долевого участия продавец должен будет оплатить или 13% для резидентов РФ и 30% – иностранцам либо воспользоваться возможностью и снизить налоговое бремя на сумму, уже выплаченную застройщику.

Если ДУ был оформлен с привлечением банковских (ипотечных) средств, то размер обложения уменьшается на сумму уже внесённых процентов по ипотечному договору. В свою очередь, продавец имеет право получить имущественный вычет, который высчитывается из суммы продажи недвижимости, если эта сумма не превышает один миллион рублей.

Выглядит это так: 13% от одного миллиона рублей – это 130 тысяч рублей, тем самым произведя сокращение или оптимизацию налогообложения по оплате обязательного налога в казну государства. Покупатель же от данного налога ввиду приобретения прав по ДДУ – освобождён.

Рекомендуется, чтобы продавец подал соответствующие формы в налоговый департамент по месту продажи, чтобы избежать притязаний и неприятных разговоров с инспекторами впоследствии или нахождения в почтовом ящике писем «счастья».

Нельзя забывать про налог на имущество с продажи квартиры, купленной по ДДУ, который обязан ежегодно оплачивать правообладатель имущества.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: налогРуководствуясь кодексом, стоимость недвижимости вычисляется из учёта стоимости по кадастру, которая по максимуму приравнена к действительной цене, то есть к рыночной.

Расчёт налога по кадастру прост: (кадастровая цена минус налоговый вычет) умножается на долю и умножается на ставку, где:

  1. Стоимость по кадастру основывается на данных Российского Реестра недвижимости, в базу которого постоянно вносятся и дополняются только что возведённые и введённые в эксплуатации строительные объекты (ЖК, здания, квартиры и прочее).
  2. Налоговый вычет базируется на основании типа объекта – квартира, помещение или дом, включая ЖК.

Указанные данные можно найти на сайте налоговой инспекции или узнать у застройщика.

Как провести расчёт

При расчёте налогового вычета нужно учитывать следующие сведения, представленные в таблице:

Вид объекта Вычет
Квартира Уменьшается на стоимость двадцати квадратных метров объекта
Комната Уменьшается на стоимость десяти квадратных метров помещения
Жилой дом Уменьшается на стоимость пятидесяти квадратных метров объекта
Жилые комплексы, часть которых состоят из жилых помещений или здания (хотя бы 1 жилое помещение) Уменьшается на один миллион рублей
  • Под размером доли подразумевается процент обладания собственностью, которая лично принадлежит покупателю, то есть, если обладателю принадлежит только половина от упомянутой собственности, то так и нужно указывать – 0,5 или ½.
  • Налоговая ставка варьируется от вида объекта (жилые дома, комплексы и так далее).
  • Более детально с ней можно ознакомиться на веб-портале Федеральной налоговой службы или воспользоваться с нижеследующей упрощённой (максимально) для восприятия таблицей:
Ставка Вид объекта
0,1% (ноль целых одна десятая процента) Жилые дома (включая незавершённое строительство) и жилые помещения
0,1% Жилые комплексы, часть которых состоят из жилых помещений или здания (хотя бы 1 помещение, пригодное для жилья)
0,1% Автомобильные гаражи и автопарковочные места
0,1% Хозпостройки и сооружения, площадь застройки которых не более пятидесяти квадратных метров, расположенные на ЗУ, целевое назначение которых – ЛПХ, ДХ, огородничество, садоводство, ИЖС
2% (два процента) Административные, торговые центры, бизнес-центры
2% Нежилые коммерческие помещения, используемые под офисы, торговые площади, общепит и обслуживания населения
2% Объекты, чья стоимость по кадастру превышает отметку в триста миллионов рублей
0,5% (ноль целых пять десятых процента) Иные объекты

Для физических лиц расчёт производит налоговая служба, направляя собственникам недвижимости соответствующее налоговое уведомление с указанием общей суммы, сроков для уплаты и так далее.

Если есть желание самостоятельно высчитать пошлину, то можно воспользоваться онлайн-калькулятором.

Регистрация сделки и ратификация сведений о собственнике

Как было заявлено выше, контракт (договор цессии) может быть ратифицирован в случае, если был погашен основной долг либо переведён остаток на новое третье лицо по договору. Особое внимание требуется уделить тому факту, что в большинстве случаев график платежей и общая сумма остаются константами, то есть неизменными.

Следует знать одну вещь: договор переуступки прав или смена лиц в обязательстве – это всё договор цессий. Иные формы, варианты, названия и тому подобное не должно приниматься во внимание, так как законом предусматривается исключительно вышеупомянутое наименование документа.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: налогДоговор в обязательном порядке необходимо регистрировать в рамках ч. 2 ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ, так как в противном случае сделка будет признана нелегитимной.

Чтобы не попасть в руки аферистов и мошенников, следует осуществить следующие действия:

  • все взаиморасчёты рекомендуется осуществлять после упомянутой процедуры регистрации ввиду появления всё больше и больше аферистов, нечистых на руку;
  • сам договор рекомендуется подписывать при нотариусе с уплатой обязательной комиссии за услуги юридического сопровождения.
Читайте также:  Как заказать кадастровый паспорт на квартиру через интернет-портал росреестр

Перечисленные действия направлены на то, чтобы покупатель и продавец спали спокойно и не переживали, что что-то составлено или отражено в тексте не так.

Саму процедуру переуступки прав можно выполнить до непосредственного ввода объекта в эксплуатацию, если, как упоминалось выше, девелопер или застройщик выдал собственное официальное согласие на это. Это сэкономит потенциальному собственнику немало денег для семейного бюджета.



Итоги

На основании вышеизложенного, можно сделать следующие выводы:

  1. Переуступка прав по ДДУ осуществляется непосредственно посредством договора цессий, и только через нотариуса.
  2. От налогов за продажу уйти нельзя и не рекомендуется (придётся в таком случае заплатить штраф за уклонение производства обязательных платежей в бюджет, плюс, сам налог), но их оптимизировать вполне легально, что Налоговое законодательство и предусматривает.
  3. Обязательно договор цессий необходимо регистрировать, чтобы впредь избежать проблем с правом владения.
  4. Оплата налога за имущество – долг каждого законного владельца недвижимости, а воспользоваться государственным послаблением в части налогообложения – преимущество знающих законы.

Если судить в целом и объективно, то риски всегда существовали и будут существовать: будь то неоплаченный взнос по договору с девелопером или несданная форма в нужное окошко департамента с отметкой об уплате положенного – в бюджет.

Однако, следуя рекомендациям, бережно собранным в вышестоящем тексте, а также делая соответствующие выводы из представленных случаев, лаконично описывающих те или иные сценарии из жизни, можно избежать множества проблем и головных болей с приобретением своего долгожданного места под солнцем. Благодаря правительственным программам и добросовестным инвесторам-застройщикам, приобрести собственный уютный уголок стало реальностью.

Источник: https://ZhiloePravo.com/ddu/nalog-pri-pereustupke-prav.html

Ндфл у дольщика по 214-фз и нк рф: налоги при переуступке дду, при получении неустойки или страховой выплаты

Инвестиции в строительство по договору ДДУ — это довольно выгодное и перспективное вложение. Но, одним из важнейшим его недостатков, является долговременность. В большинстве случаев воспользоваться выгодой можно лишь после нескольких лет ожидания.

Но, иногда, изменение жизненных обстоятельств заставляет дольщиков продавать недостроенные квартиры.

Как это правильно сделать, облагается ли налогом такая сделка, а также другие вопросы рассмотрим в этой статье.

Переуступка прав по ДДУ на строящееся жилье

Переуступка прав возникает, когда дольщик купил квартиру по ДДУ, и до сдачи дома в эксплуатацию, а точнее до подписания акта приема-передачи, переуступил свои права и обязанности иному лицу.

В итоге новый покупатель (цессионарий) станет обладателем жилья по договору переуступки, он берет на себя риски и ответственность, и в случае задержки стройки или других неблагоприятных обстоятельств, отвечать по договору будет застройщик, а не продавец (цедент).

Чаще всего застройщики стараются ограничить право переуступки договора ДДУ, например, включают в договор требования об уплате комиссии или вводят иные ограничения на переуступку. Эти требования незаконны, достаточно просто уведомить застройщика о готовящейся переуступке в письменном виде как при любой смене кредитора.

Если квартира приобреталась с использованием ипотечного кредита, то важно достичь согласия с банком, имея варианты: погасить его кредит, произвести замену залога или переоформление ипотеки на нового дольщика по ДДУ.  К сожалению, в этой части вы полностью зависимы от банка, профинансировавшего сделку.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: налог

Платится ли налог при переуступке прав по ДДУ?

НДФЛ цессионария при переуступке по ДДУ

Покупатель переуступленных прав вправе вернуть 13 % от своих затрат на приобретение имущества по договору цессии. То есть по действующим на сегодняшний день правилам с момента подписания акта передачи жилья (не дожидаясь оформления прав через Росреестр), подавая декларацию вместе с ДДУ, договором переуступки и платежными документами.

Вычет будет доступен со стоимости квартиры в 2 млн. рублей и с кредитных средств предельной суммой 3 млн. рублей. Таким образом, наибольшая сумма, на которую можно рассчитывать: 260 000+390 000 = 650 000 рублей, если сделка произошла после января 2014 года.

НДФЛ цедента при переуступке по ДДУ

Продавец получает денежные средства от цессионария, а любые доходы физических лиц облагаются налогом. Теперь ему нужно подготовить декларацию 3-НДФЛ в инспекцию, чтобы оплатить налог в полном размере.

Согласно изменениям в законодательстве, если налоговый резидент владел на праве собственности недвижимостью 5 лет и более, при его отчуждении он освобождается от НДФЛ (ст. 217.1 НК РФ). Но относится ли это правило к переуступке прав по договору ДДУ на строящуюся квартиру?

Доход от сделки по переуступке является реализацией имущественных прав, а так как квартира только строится и права собственности на нее нет – то налоговый вычет в смысле ст. 217.1 НК РФ не применяется.

Однако, налоги, облагаемые 13 % ставкой, уменьшаются на имущественный вычет, предусмотренный статьями о вычетах 218221 НК РФ.   Вычет равен фактически понесенным расходам, подтвержденным документально: договором о долевом строительстве и квитанциями об уплате цены договора.

При подаче декларации на получение дохода цедент может одновременно воспользоваться своим правом принять в зачет (в качестве налогового вычета) свои документально подтвержденные затраты по договору долевого участия, которые он потратил на покупку будущей квартиры в новостройке, тем самым уменьшая налог при переуступке прав по ДДУ.

Разница между ценой договора переуступки и ценой ДДУ, умноженная на 13 %, и будет являться налогом к уплате.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: налог

Налогообложение неустоек по ФЗ-214 от застройщика

Если застройщик задержал сдачу объекта и судом ему назначена выплата неустойки, с нее также удерживается налог. Взысканная дольщиком неустойка со строительной организации и фактически полученная (т.е. по фактически исполненным исполнительным документам), облагается НДФЛ на общих основаниях.

Застройщик, при этом, выступает налоговым агентом, обязанным удерживать НДФЛ самостоятельно и внести его в бюджет. Обычно это происходит в случае, когда размер НДФЛ для каждого дольщика установлен судом напрямую.

Если в судебном решении величина налога не определена, застройщик уведомляет налогоплательщика и инспекцию о невозможности удержать налог и предлагает дольщику провести подачу декларации и выплату НДФЛ самостоятельно.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: налог

Калькулятор расчета неустойки по 214-ФЗ:

В целом, в судебной практики сформированы следующие правила относительно уплаты НДФЛ со средств, получаемых дольщиком по исполнительному листу.

  • Облагаются налогом в размере 13 %:
  1. Налог за неустойку по ДДУ за задержку срока передачи имущества;
  2. Налог со штрафа за отсутствие добровольного погашения неустойки;
  3. НДФЛ с суммы по мировому соглашению.
  1. Убытки за аренду квартиры за время просрочки сдачи новостройки;
  2. Разница в процентах по ипотеке, уплаченных в связи с ожиданием завершения строительства сверх сроков, указанных в ДДУ;
  3. Моральный вред;
  4. Расходы на нотариуса (доверенность), юриста, судебные издержки.

Однако судебная практика по этому вопросу различна. Этот факт очень сильно зависит от региона, в котором проходил суд и часто требуется дополнительная консультация юриста в конкретном субъекте РФ,

Некоторые суды поддерживают мнение ИФНС и Минфина, утверждающих, что с неустойки и штрафа очевидна экономическая выгода потерпевшей стороне, которая приравнивается к доходу.

Есть инстанции, которые не считают неустойку доходом, подлежащим налогообложению.

Так как выплаты от застройщика носят характер возмещения материальных и моральных потерь и являются компенсационными, значит, налогообложению не подлежат по закону «О защите прав потребителей».

Платить НДФЛ или же отстаивать право не выплачивать налог с неустойки в суде? Ответ на этот вопрос лучше искать в судебной практике вашего региона.

Страхование ответственности застройщика и НДФЛ за страховое возмещение, выплаченное дольщику

Риск дольщиков не получить свои квартиры в срок ввиду невыполнения застройщиком своих функций по строительству подлежит страхованию на основании изменений, внесенных в законодательство о долевом строительства законом № 294-ФЗ от 30.12.2012.

Данный закон регламентирует страхование гражданской ответственности застройщиков уполномоченными на это страховыми компаниями со специальными требованиями к их капиталу и надежности.

Выплаты обычно наступают в случае признания судом застройщика банкротом или в случае иных ситуаций, когда невозможно фактически исполнить судебное решение о взыскании задолженности с застройщика.

Страховое возмещение, как правило, равно стоимости квартиры по ДДУ с учетом страхования дополнительных рисков, включая риск просрочки сдачи квартиры (т.е. риск той самой неустойки по 214-ФЗ).

Также суммы могут быть меньше, если считаются исходя из общей площади квартиры и средней цены одного квадратного метра в данном регионе, устанавливаемой Министерством строительства и ЖКХ РФ. Средняя цена, установленная Министерством, ниже реальных рыночных расценок.

Застройщик должен заключить договор страхования и оплатить страховую премию до регистрации договоров ДДУ в Росреестре. С июля 2015 года с каждым пакетом документов на регистрацию, юристы застройщика подают бумагу о совершенном страховании. Отсрочки и рассрочки по этому вопросу запрещены законом.

В случае получения дольщиком страховой выплаты по рискам незавершения строительства объекта недвижимости или просрочки его строительства возникает закономерный вопрос об уплате НДФЛ.

Как и в случае с выплатами от застройщика, налог от выплат штрафов и неустоек страховой компанией подлежит уплате дольщиками. В то время как брать налог с дохода за компенсацию стоимости квартиры, моральный вред, судебные расходы и прямые убытки (по ст. 15 ГК РФ) – это нарушение, т.к. это не может расцениваться доходом в контексте налогового законодательства.

Читайте также:  Составление графика отпусков (форма т7) в 2020 году: образец заполнения, утвердить

Поскольку судебной практики компенсации страховыми компаниями убытков дольщиков за застройщиков и их налогообложения НДФЛ пока недостаточно, в судах может применяться аналогичная практика страхования гражданской ответственности водителя по договорам ОСАГО.

Вы можете скачать бланки 3-НДФЛ, актуальные в 2018 году, для самостоятельного заполнения или использовать специальную программу ИФНС

 

Источник: http://calculator24.ru/2017/05/27/ndfl-u-dolshhika-po-214-fz/

Налог с переуступки прав долевого участия — когда он платится?

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: налог

Получите бесплатную консультацию юриста!

Достаточно типичной является ситуация, когда гражданин, ставший участником долевого строительства, не желает больше ждать окончания возведения многоэтажки.

Не обязательно это связано с нарушением стройкомпанией сроков строительства и других обязательств — иногда, например, дольщик просто переезжает в другой регион или меняет свои жизненные планы.

А право на будущую квартиру дольщик продает по договору цессии другому лицу.

Возникает резонный вопрос у дольщиков — платится ли налог с переуступки прав по договору долевого участия?

По умолчанию, налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход. Составляет от 13 % от полученной прибыли для резидентов нашей страны, и 30 % для лиц, которые резидентами не являются.

Однако государство дает возможность гражданам снизить сумму налога к уплате при помощи двух способов.

1. Исчисление налога не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру, что сделать вполне несложно, если на руках имеется ДДУ и бумаги о передаче денег.

  • Рассмотрим на примере, как будет рассчитываться сумма налога с переуступки прав долевого участия:
  • Козлова вложила в строительство многоэтажки по ДДУ 2 100 000 рублей, а через 3 года продала право требования Иванову за 3 000 000 рублей. Полученный доход составил:
  • 3 000 000 рублей — 2 100 000 = 900 000 рублей.
  • 900 000 рублей Х 13 % = 117 000 рублей

2. Использование стандартного налогового вычета, максимальный размер которого — 1 000 000 рублей. Приведем пример расчета:

Баранов вложил в долевое строительство 1 800 000 рублей, а через 7 месяцев он продал право требования Дудареву. Нужно рассчитать сумму налога при использовании стандартного вычета.

(1 800 000 рублей — 1 000 000 рублей) Х 13 % = 104 000 рублей.

Важно! Какой из перечисленных способов уменьшения налога с уступки прав по ДДУ применять, зависит от ситуации. Так, например, если ваши расходы, связанные с покупкой жилья, превышают 1 миллион рублей, лучше уплатить налог по схеме «доходы минус расходы».

Налог с продажи квартиры по ДДУ

Теперь рассмотрим другую ситуацию: строительство многоэтажки завершено, дольщик получил ключи от жилплощади и оформил свои права на нее в Росреестре. Однако гражданин желает продать ее другому лицу. Требуется ли платить налог с продажи по ДДУ?

Важно! Стоит сразу отметить что переуступка прав здесь уже невозможна: стройфирма выполнила свои обязательства, и требовать с нее нечего. Квартиру можно только продать.

Здесь действует то же правило: налог за квартиру, по ДДУ купленную ранее, платить обязательно.

Однако если права на жилплощадь были зарегистрированы позднее 1 января 2016 года, и в собственности она находится более 5 лет, то налоги с продажи платить не нужно.

От налогов освобождаются также граждане, оформившие право на жилье до 1 января 2016 года, и являющиеся его собственниками, по крайней мере, 3 года.

Ставка составляет 13 % и 30 % от полученной прибыли для резидентов и нерезидентов соответственно.

Налог с продажи квартиры по ДДУ может быть также уменьшен. Гражданин может применить стандартный вычет в размере 1 миллиона рублей, либо снизить налогооблагаемый доход на сумму расходов, произведенных на покупку жилья.

Важно! Если вы не получили никакой выгоды от продажи жилплощади, то, соответственно, сумма налога к уплате будет равна нулю. Тем не менее, подавать нулевую декларацию в ФНС все равно нужно.

Если продажная стоимость квадратных метров составляет 70 % и ниже кадастровой стоимости жилья, то налог должен исчисляться, отталкиваясь именно от 70 % от кадастровой стоимости.

Делается это для того, чтобы исключить сознательное занижение продавцами стоимости квартиры в целях уклонения от налогов.

Поэтому если бывший дольщик не учтет это правило, налоговые инспекторы самостоятельно доначислят налог.

Адвокаты по долевому строительству обращают ваше внимание — декларация направляется в ФНС до 30 апреля года, идущего следом за годом продажи недвижимости. А налог нужно заплатить до 15 июля года, идущего следом за годом реализации квадратных метров.

Желаете узнать больше о взимаемых налогах с переуступки прав долевого участия или налогах с продажи готовой квартиры? Ждем ваших вопросов по номеру +7(812)603-72-21, или на странице сайта «Консультация юриста бесплатно».

Источник: https://yurist-advokat812.ru/stati/dolevoe-stroitelstvo/nalog-s-pereustupki-prav-dolevogo-uchastiya-kogda-on-platitsya/

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: налог

Что такое переуступка?

В том случае, если вы официально выступаете в роли участника строительства многоквартирного здания, а также предъявляете требования на получение обособленного жилого помещения в нем, это значит, что вы вправе реализовать свои квадратные метры, существующие пока что только в проекте.

Такого рода сделку допустимо заключить исключительно с помощью специального документа — соглашения цессии.

Такое гражданское право отчетливо представлено в нормативно-правовом документе, регламентирующем все процедуры долевого участия (ФЗ №214) и в Гражданском кодексе РФ.

  • Благодаря соглашению цессии можно реализовывать не сами объекты недвижимости либо же определенное имущество, а исключительно права на них, поскольку самой жилплощади в возводящемся строении пока что нет.
  • Представленные сделки допустимо реализовывать исключительно до того момента времени, пока не будет подписан акт приема-передачи жилой квартиры.
  • Тогда как после этого недвижимость можно продавать в обыкновенном порядке.
  • Процедура оформления соглашения цессии допустима исключительно при условии, что в ДДУ не запрещается реализовывать права требования.

Специфика сделки

В числе нюансов можно выделить:

Выплата задолженности по общему решению дольщика, девелопера во время подписания соглашения об участии в возведении многоквартирного здания, детерминируется возможность реализации:

  • с переводом остатка задолженности на нового собственника;
  • исключительно по факту перечисления совокупной цены будущей жилплощади.

В том случае, если по закону разрешено перевести остаток долга на нового владельца недвижимости, к нему также перейдет текущее расписание оплат, сумма платежа.

Процедура регистрации переуступки прав по ДДУ Основное условие для подписания соглашения цессии — гос регистрация документа в Росреестре. А значит, не пройдя такую процедуру, все документы, подписанные вами определяются как незаконные
 Цессия согласно законодательству РФ реализация недостроенной жилплощади считается допустимой исключительно посредством цессии

Законодательная регламентация

Основными законами, которые регулируют данные правовые вопросы, являются:

Федеральный Закон № 214 «О долевом участии регламентирует процедуру перевода задолженности на нового собственника, а также в целом процедуру выплаты долга
 Гражданский кодекс РФ устанавливает, что в случае необходимости реализации своего права требования на проектируемую жилплощадь дольщик обязуется:

  1. Если выплата паевого участия осуществляется по частям (существует график погашения долга, установлена конкретная сумма выплат), нужно изначально получить согласие от строительного предприятия для перевода остатка долга на нового собственника недвижимости.
  2. Известить фирму-девелопера, получить от нее разрешительную документацию в письменном виде на такого рода сделку.

Порядок переуступки прав по договору долевого участия

Заключение предварительного соглашения

В процессе оформления цессии допустимым является составление предварительного соглашения. Это документ, в котором каждая сторона согласовывает базовые положения.

В данном соглашении стоит описать:

Краткую характеристику передаваемой жилплощади ее цену, технические параметры, совокупную площадь и прочее
Величину аванса  который передается продавцу от покупателя
Дата, когда была выполнена полная выплата по соглашению цессии осуществляется исключительно по факту проведения госрегистрации сделки;
ответственность двух сторон в частности, если не будет подписан основной договор из-за оплошности продавца, аванс должен быть своевременно возвращен покупателю и прочее

ДДУ

По факту заключения сделки новый собственник проектируемой недвижимости жилого типа приобретает все обязанности, права дольщика.

В случае, если цена жилплощади выплачивалась по частям, это значит, что новый владелец так само обязуется по графику оплат перечислять оставшийся долг.

К дольщику могут применяться санкции при условии досрочного расторжения соглашения паевого участия.

Как правило, в подобных документах девелоперы указывают ответственность вкладчика в случае выхода из участия, применяемые штрафные меры.

В частности, 10% от уже инвестированной суммы дольщик не получает.

Переуступка прав между родственниками

В основном, переуступка прав требования реализуется между близкими родственниками.

К примеру, супруги вступили в паевое строительство в тот период, когда их ребенок учился в ВУЗе. После того, как он трудоустроился, ребенок получает финансовую ответственность за данную будущую недвижимость.

По ипотеке

  1. По закону можно оформить соглашение цессии в кредит.
  2. И все же, чтобы это сделать потребуется согласие хозяина, а также предприятия-застройщика.

  3. Особенности процедуры:
  • В случае приобретения строящегося жилого помещения в кредит ставка процента в любом случае будет более высокой до момента ввода жилого строения в эксплуатацию;
  • Проценты по ссуде перечисляются до момента регистрации права собственности (оформление акта приема-передачи).

Иначе говоря переплата по ипотечному кредиту на жилплощадь, которая пребывает на этапе строительства, купленная по соглашению цессии, в целом может быть более значительной, нежели в случае приобретения уже готовой недвижимости.

Порядок оформления

Подписать соглашение цессии допустимо исключительно при условии, что предустановленная денежная сумма за жилплощадь уже была перечислена вкладчиком.

Однако если дольщик заключил ДДУ, при этом не перечислил ни одной оплаты за будущую недвижимость, реализовать личное право требования он не в силах. Такие действия детерминируютсякак мошенничество.

Для выкупа данного права у вкладчика нужно:

Выполнить процедуру проверки разрешительных, лицензионных документов у девелопера;
Перепроверить документацию вкладчика на участие в строительстве необходимо сделать соответствующий запрос в Росреестре (в частности, ДДУ в обязательном порядке должен пройти госрегистрацию);
Оформить у девелопера документ о состоянии действующей задолженности вкладчика;
Добиться согласия от строительного предприятия на реализацию сделки по соглашению цессии;
В случае, если вкладчик пребывает в официальном браке он должен также представить согласие супруга, заверенное нотариусом.

Только после таких процедур разрешается подписание документа.

Затем реализуется госрегистрация сделки с жилплощадью (порядка десяти рабочих дней), после этого выполняются финансовые калькуляции посредством банковской ячейки.

Какие официальные документы необходимы

В процессе оформления цессии нужно предъявить такие бумаги:

  • ДДУ (оригинал, копия), при этом обязательное условие — госрегистрация данного соглашения в структурах Росреестра;
  • Удостоверения личности покупателя и продавца;
  • В случае, если стороны соглашения цессии состоят в официальном браке, обязательно нужно предъявить документальное согласие второго супруга на реализацию сделки (нотариально заверенное);
  • Выписка из ЕГРП, подтверждающая факт госрегистрации ДДУ, отсутствие разного рода закладных, обременений на недвижимом объекте;
  • Платежные документы, удостоверяющие затраты вкладчика на покупку проектируемой недвижимости в возводящемся строении.

Образец соглашения

В документе должны быть представлены:

Сведения о строительной фирме обязанности, права двух сторон;
Данные о первом вкладчике, о втором которые приобретают право требования по соглашению цессии
Характеристика жилого помещения технические параметры, количество комнат, этажность, совокупная площадь, цена и прочее;
Дата окончательного финансового расчета по соглашению переуступки вспомогательная информация, предъявляемая по требованию сторон.

Во время заключения договора стороны проставляют личные подписи, а также дату реализации сделки.

Для чего необходим акт приема-передачи

По факту подписания договора строительство осуществляется согласно составленному графику.

В согласованный день новый хозяин недвижимости приходит на осмотр готовой жилплощади, по факту оценки подписывает акт приема-передачи.

Таким образом он официально приобретает право собственности на квартиру.

Выплата налога

Согласно действующему налоговому кодексу РФ в состав базы налогообложения входит вся выручка налогоплательщика, приобретенные им средства и в натуральном, и в денежном эквиваленте.

Реализация личного права требования третьим особам по факту детерминируется как приобретение прибыли.

Об отмене долевого участия в строительстве 2019 году смотрите статью: отмена долевого участия.

  • А значит, бывший вкладчик обязуется выплатить НДФЛ от совокупной цены сделки.
  • Видео: Что такое переуступка прав по договору долевого участия:

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/pereustupka-prav-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve/

Налог при переуступке — прав на квартиру, при продаже, при покупке, вычет, подлежащий уплате, налогообложение, в 2020 году

  • Переуступка прав является способом, позволяющим изменить покупателя в ДДУ.
  • Её нельзя сравнивать с куплей или продажей недвижимости, поскольку для этого потребуется готовая квартира и свидетельство собственности на неё, чего у продавца не имеется.
  • Однако он предлагает покупателю право требования жилой площади в указанный срок у строительной компании.
  • Покупатели соглашаются на эти условия, поскольку покупка квартиры таким способом позволяет сэкономить денежные средства.

Для инвесторов или продавцов это также оборачивается выгодой, поскольку им удастся вернуть средства за недвижимость обратно, а в некоторых случаях даже приумножить её.

Особенности сделки

  1. Одна из главных особенностей сделки проявляется в том, что порядок оформления договора будет зависеть от того, полностью или частично выплатил продавец средств за недвижимость.
  2. В случае, если он в полном объеме внес сумму, указанную в ДДУ, то не потребуется письменного согласия строительной компании на передачу прав и обязанностей другому лицу.

  3. Что касается извещения застройщика о заключении договора переуступки, то в соответствии с ФЗ № 214 от 2004 года, это делать не требуется.

Однако большинство строительных компаний подразумевает это пункт в соглашении.

Поэтому перед началом процедуры необходимо направить уведомление в письменной форме, при этом рекомендуется сохранить доказательства отправления.

Тут представлен образец уведомления застройщика о переуступке прав.

Если же первоначальный покупатель не внес всю сумму за объект, то в договоре переуступки у второго покупателя появляется обязательство перед застройщиком – выплачивать средства в установленные сроки.

Важно, что в такой ситуации появляется необходимость получения соглашения на проведение процедуры от застройщика.

Оно обычно является платным (несколько процентов от стоимости квартиры) и должно оформляться в письменном виде.

Как оформить?

Чтоб организовать сделку по заключению договора переуступки, потребуется:

  1. Найти покупателя. Это можно сделать самостоятельно или с использованием услуг посредника, к примеру, риэлтерского агентства.
  2. Затем появляется необходимость уведомления строительной компании или получения от неё письменного разрешения.
  3. После этого требуется обратиться в банковскую организацию, но только если в ней была оформлена ипотека для внесения средств за квартиру. В банк нужно сдать документы, подтверждающие материальную обеспеченность гражданина, с которым планируется заключение договора.
  4. В течение нескольких суток банковские сотрудники оценят платежеспособность лица. В случае положительного решения, договор кредитования будет закрыт и открыт новый, участником которого станет будущий собственник.

Следующий этап – заключение договора. Как правило, большая часть его положений будет соответствовать пунктам, указанным в ДДУ. Дополнительно в нем перечисляются права и обязанности трех сторон – покупателя, продавца и застройщика.

Для составления документа рекомендуется воспользоваться помощью профессионального юриста. Это позволит избежать правовых ошибок, которые впоследствии могут привести к признанию соглашения недействительным документом.

Какие документы понадобятся?

Для регистрации договора переуступки и признания его действительным, потребуется приложить несколько документов:

  • первоначальный договор ДДУ;
  • предварительное соглашение и дополнения к нему;
  • квитанции, подтверждающие внесение оплаты;
  • сам договор переуступки.

Здесь можно скачать образцы договора ДДУ, договора переуступки прав собственности.

Налог при переуступке

  • Некоторые инвесторы заключают договор переуступки для того, чтобы избежать уплаты НДФЛ.
  • В соответствии с действующим законодательством РФ, при владении недвижимостью менее трех лет, и принятии решения о её продаже, необходимо уплатить налог.
  • Это связано с тем, что жилая площадь была куплена не для личного проживания, а для получения определенной выгоды, поскольку всем известно, что стоимость квартиры на начало строительства ниже, чем по его завершению.

Права собственности на квартиру

Раньше такая схема, действительно, использовалась. Она освобождала от уплаты налога до тех пор, пока законодателем не был внесен ряд поправок.

Теперь вне зависимости от того, нравится ли это инвесторам, они должны уплачивать налог.

Здесь стоит упомянуть о принципе права – незнание закона не освобождает от ответственности. Следовательно, не удастся уйти от выплаты налоговой суммы.

При продаже

В соответствии с нововведениями налогооблагаемой базой признаются все источники дохода физ. лица, которыми он распоряжается.

Экономической выгодой будет являться разница, полученная от продажи квартиры, поскольку она покупается за одну стоимость, а реализуется уже за другую.

Следовательно, появляется разница, которая и будет облагаться налогом, сумма которого составляет 13%.

При покупке

Покупатель не должен уплачивать налог при переуступке. В соответствии с действующим законодательством он вносится только продавцом.

Только после получения квартиры он должен выплатить налог на собственность, на этом его обязанности перед налоговой службой заканчиваются.

Законодательные нормы

Внесение налога регулируется статьей 208 НК РФ. Она предусматривает основания для его уплаты, а также сумму.

Другие статьи Налогового кодекса содержат о себе сведения, касающиеся способ уменьшения размера налогообложения.

Можно ли получить вычет?

Как было отмечено выше, продавцы должны оплатить налог при переуступке прав на квартиру, составляющий:

  • 13% для граждан РФ;
  • 30% для иностранцев.

НК РФ предусматривает несколько способов, на основании которых можно снизить размер налога.

К ним относится:

  1. Получение налогового вычета в 2020 году. При наличии договора ДДУ, продавец может получить вычет, сумма которого ограничивается пределом в один миллион рублей. Для этого в налоговые органы необходимо подать соответствующее заявление и приложить к нему подтверждающие документы.
  2. Снижение размера дохода от реализации права по ДДУ на размер оплаты строительной компании. Из этого следует, что если квартира была продана по той же стоимости, что приобретена, или дешевле, то налог не взимается.

В налоговые органы до конца апреля того года, который следует за годом продажи, необходимо сдать декларацию. Она должна быть составлена в соответствии с утвержденной формой 3-НДФЛ.

  1. Документ заполняется с принятием во внимание налогового вычета или снижения суммы дохода.
  2. Итак, при переуступке прав до ДДУ продавец должен заплатить налог, сумма которого составляет 13%.
  3. Если он хочет снизить её, то может использовать имущественный вычет или уменьшение суммы дохода от продажи принадлежащего ему права.
  4. В свою очередь, покупатель не должен выплачивать налога, поскольку он освобожден от него действующим законодательством.

На видео об уступке прав

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/nalog-pri-pereustupke.html

Ссылка на основную публикацию